Фото: Михаил Фомичев/ТАСС
Рынку загородной недвижимости предрекают тяжёлые времена — снижение цен, падение покупательской активности и объёмов организованного строительства. Впрочем, всё это наблюдается уже более года — с лета 2021-го. Новых коттеджных посёлков нет в принципе, а «релоканты», они же эмигранты, ещё осенью прошлого года пытались распродавать свои дома со скидками 25−30%. Причём безуспешно, так как цены пока ещё очень далеки от доступных.
Минус ещё 5−10% к началу дачного сезона — такую осторожную оценку ситуации дают застройщики, у которых стоят готовые коттеджные посёлки. Причём стоят они аж с лета 2021 года, когда взрывной рост цен на недвижимость, спровоцированный «льготной» ипотекой, остановил продажи. Сперва прекратили покупать квартиры, а потом и дома, стоимость которых неуклонно подтягивалась к цене квадратных метров в городах.
События конца февраля 2022-го окончательно уничтожили интерес к рынку дач и домов для ИЖС, так как уже через несколько дней после начала СВО большинство объектов были сняты с экспонирования. Вслед за ростом курса доллара ряд продавцов решил скорректировать стоимость предложения, остальные просто взяли паузу. И доигрались: уже в мае, когда квартиры начали дешеветь, на рынке загородной недвижимости все также стали ждать снижения цен.
Изучать какую-либо «аналитику» от ведущих риэлтерских компаний бесполезно, так как реальной информации в ней нет. Сплошное лукавство. Отдельные «исследования» говорят вообще о росте цен, впрочем, по стоимости квартир также регулярно появляются подобные обманки. С незамысловатым посылом — покупайте, пока сильно не подорожало. И покупайте именно у нас, типа выгодно. Уже не работает — дураки перевелись. А дураки с деньгами — и подавно.
Но особенно мощный пинок вниз рынку дала осенняя частичная мобилизация. Тогда цены на дома, дачи и участки резко просели сразу на 20−25% и более того.
«Снижение цен наблюдается по тем объектам, владельцы которых решили срочно уехать за рубеж. Скидки доходят до 15−20%, в отдельных случаях — до 30%», — говорит руководитель отдела загородной недвижимости «Kalinka Group» Михаил Долгов.
Означенные цифры — это в среднем по рынку, в элитных районах вроде Рублёвки вообще весело. Продаётся абсолютно всё, дисконты практически любые. Но ничего не покупается. По понятным причинам. Любопытный факт: на днях на Рублёво-Успенском шоссе появился рекламный плакат, в котором один юрист предлагает свои услуги — «специальная психологическая подготовка к допросам и обыскам». Очень духоподъёмно, и, действительно, весьма актуально.
Проблемы рублёвских обитателей интересуют простой народ исключительно с означенной точки зрения, все ждут, когда можно будет запасаться попкорном и лицезреть эти самые обыски с допросами. И не только. К сожалению, аналогичных дисконтов — в 50−60% и более того — по «народным» объектам загородной недвижимости пока нет, посему желающие «эмигрировать» из городов в ожидании.
«Сезон-2022 по „загородке“ был у меня абсолютно провальным, продалась всего одна недорогая дача. И то, что самое удивительное, весной — в марте. И продавец, и покупатель оказались на удивление разумными и поняли, что курс в 120 рублей за доллар долго не продержится. Как зафиксировали цену в рублях ещё за пару месяцев до этого, так и провели сделку. А вот дальше всё посыпалось, никто ничего не покупал. Совсем. Заявки были, но по тем ценам, которых пока нет. Так сказать, на перспективу. Этих перспектив рынок к концу года так и не достиг, но движение в данном направлении не останавливается. Начавшийся в период пандемии исход из городов продолжается, точнее, даже усиливается. Но его сдерживает коллапс рынка квартир, где нынче тоже застой. В основном ведь продают квартиры и покупают дома. То есть пытаются продать, купить-то не проблема», — объясняет частный риелтор Татьяна Иванова.
«Цены на загородные дома стандартного класса в декабре 2022 года снизились на 5−10%. В марте, перед началом сезона, они могут снизиться ещё до 5%», — считает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
Или не на 5%, а больше… С одной стороны, спрос есть, потенциально он даже растёт. Так как городов с каждым днём боятся всё больше. С должной регулярностью появляются пугающие данные о катастрофическом износе коммунальной инфраструктуры. Причём каждый раз цифры всё более страшные.
«В некоторых регионах России очистные сооружения изношены более чем на 90%. Большинство очистных сооружений построены в 1960—1970 годах. В них изношены и строительные конструкции, и технологическое оборудование», — «порадовал» граждан РФ председатель комитета Совфеда по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Андрей Шевченко.
Перспективы сидеть в квартирке без света, воды, канализации и тепла впечатляют отнюдь не всех, понимание того, что в частном доме с печкой, колодцем и септиком намного уютней, растёт. Да и с точки зрения безопасности тоже. Как правило, у владельцев загородных домов имеется легальное огнестрельное оружие, которое они готовы применить в случае нападения грабителей. Бандиты это знают. Да и концентрация гастарбайтеров и прочих асоциальных личностей в городах гораздо больше.
Согласно опросу агентства «Индикаторы рынка недвижимости», осенью 2022-го покупку загородной недвижимости в ближайшие год-два рассматривали 56,6% респондентов. За полтора года до этого, весной 2021 года, таких было всего 43%. Благосостояние народа не повысилось, напротив, сильно упало. Но желание удрать из становящихся всё более неуютными городов только выросло.
«Желание переехать за город есть, возможность — вроде как тоже. Но, как оказалось, сугубо теоретическая. Зарабатываю хорошо, тем не менее, банк мне ипотеку не дал. Квартиру — у меня очень недешёвая, на Мичуринском проспекте, со своим парковочным местом — не продать. Банк её в обеспечение тоже брать отказывается, говорит, что нынче это неликвид. В общем, сижу на попе ровно и жду от моря погоды», — рассказывает менеджер довольно высокого звена Алексей.
Дорогая квартира, действительно, сейчас совсем уж неликвид. И почему отказали — тоже понятно: сколько именно будет завтра стоить тот коттедж, который хочет купить этот человек, непонятно. В принципе непонятно. Ведь когда покупателей нет совсем, то любой ценник является сугубо виртуальным.
Помимо прямых отказов, банки действуют и косвенными методами, неуклонно поднимая стоимость ипотеки. За январь ставки кредитов на покупку квартир стали в среднем больше на 1−1,5% годовых, по загородной — и того выше. То есть де юре от 12−13% годовых, де факто — от 15%. Но скорее всего не дадут и по такой цене. По вышеизложенной причине.
Это и есть та самая другая сторона — желания граждан не совпадают с их возможностями. Посему цены на коттеджи, дачи и участки под ИЖС продолжат своё падение. Которое, судя по всему, будет только ускоряться. Те же самые процессы, что наблюдаются и по городской недвижимости.
Любопытно, что несколько оживилась торговля домами в глубинке — в деревнях Тверской, Ярославской, Ивановской и иных областей. Цены там совсем уж «ниже плинтуса», и крепкую тёплую избу с рабочей печкой и большим земельным участком можно купить совсем за бесценок. Покупают — те самые горожане, которым не хватило денег на коттедж в пригороде. Как объясняют счастливые владельцы деревенской недвижимости, «на всякий случай». Да, случаи такие, действительно, нынче, увы, не исключены.
